今年中國經(jīng)濟繼續保持穩健增長(cháng)，國泰尤其是海通宏觀(guān)何穩上半年GDP增速超過(guò)5.3%，高于市場(chǎng)預期。定房盡管中長(cháng)期來(lái)看，國泰中國依然擁有巨大的海通宏觀(guān)何穩增長(cháng)潛力，但短期內經(jīng)濟結構分化現象顯著(zhù)，定房供給強于需求，國泰數量強于價(jià)格，海通宏觀(guān)何穩內需亟需提升。定房而房地產(chǎn)作為內需的國泰重要拖累，盡管其投資和銷(xiāo)售在經(jīng)濟中所占比重不大，海通宏觀(guān)何穩但其在居民財富配置中的定房重要性仍然很高，房?jì)r(jià)的國泰波動(dòng)會(huì )直接影響總需求。

關(guān)于房地產(chǎn)趨勢的海通宏觀(guān)何穩影響，借鑒海外經(jīng)濟體的定房經(jīng)驗是必要的，我們在2022年曾系統分析過(guò)國際房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。雖然中國的制度環(huán)境獨特，不能完全依照海外經(jīng)驗，但可以借鑒他們的教訓。

如何穩定房?jì)r(jià)以及何時(shí)判斷房?jì)r(jià)已經(jīng)被穩住是本文的核心問(wèn)題。

租金回報率的重要性

在介紹核心觀(guān)點(diǎn)前，我們需要了解兩個(gè)概念：租金回報率和房?jì)r(jià)租金比。租金回報率是出租房屋年租金與當前市場(chǎng)價(jià)格的比值，房?jì)r(jià)租金比則是租房回報需要多少年才能覆蓋購買(mǎi)房屋的總價(jià)。前者的倒數等于后者，類(lèi)似于股市中的市盈率，反映了房屋的估值。

常見(jiàn)的觀(guān)點(diǎn)認為，當租金回報率高于無(wú)風(fēng)險利率（如國債利率）時(shí)，房產(chǎn)具有更高的吸引力。例如，如果國債利率在2%附近，那么3%以上的租金回報率就被視為購房的良機。然而，觀(guān)察國外的案例，特別是2007年后美國房地產(chǎn)的表現，發(fā)現這一邏輯并不總是成立。在此期間，盡管租金回報率上升到高于6%，但房?jì)r(jià)仍未見(jiàn)企穩。

類(lèi)似的情況也在日本出現，1991年后房?jì)r(jià)一路下滑，盡管租金回報率高于5%，房市仍表現低迷。

造成這種現象的根本原因在于房子是“信用債”。租金回報率的計算以波動(dòng)的房?jì)r(jià)為基礎，而國債和存款的本金是穩定的。因此，投資者不僅需關(guān)注利率的高低，還需考慮本金的風(fēng)險。例如，高利率的信用債可能并不吸引投資者，因其本金風(fēng)險較大。

購房收益來(lái)源于租金和房?jì)r(jià)波動(dòng)，若預期房?jì)r(jià)上漲，租金回報率的影響會(huì )減弱；反之，若預期房?jì)r(jià)下跌，租金回報需要足夠高，以補償投資風(fēng)險。

穩定通脹預期的重要性

綜上所述，若房?jì)r(jià)缺乏上漲預期，租金回報率會(huì )逐步上升，房?jì)r(jià)租金比也會(huì )被壓縮。我們分析了13個(gè)經(jīng)濟體的房地產(chǎn)危機，發(fā)現它們的共同點(diǎn)是，房?jì)r(jià)進(jìn)入調整周期后，估值往往回落至歷史低位，租金回報率回升至歷史高位。

為了穩住房?jì)r(jià)，單靠租金回報率的提升并不足夠，穩住房?jì)r(jià)的預期才是關(guān)鍵。房?jì)r(jià)預期受到宏觀(guān)通脹預期的很大影響，因此，穩定的經(jīng)濟政策至關(guān)重要。自去年9月以來(lái)，中國宏觀(guān)政策開(kāi)始更加注重預期管理，目標在于提升通脹預期。

我們對中國經(jīng)濟未來(lái)持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，眼下的困難是暫時(shí)的，持續的政策支持將對穩定房?jì)r(jià)和內需起到重要作用。若居民對未來(lái)收入和通脹預期增強，房?jì)r(jià)預期也將隨之上升，穩住房?jì)r(jià)指日可待。

風(fēng)險提示

當前需要關(guān)注的風(fēng)險包括：全球地緣政治風(fēng)險；美國政策不確定性風(fēng)險；監管政策變化風(fēng)險。

本文轉載自“梁中華宏觀(guān)研究”公眾號，XM外匯官網(wǎng)編輯：蔣遠華。